下半年，下沉到广西县份的房企将要死掉一半

　　明哥在3月份的时候，写过一篇《银行按揭额度告急！拖到6月份会有一大波打折降价潮，不少楼盘会烂尾！》。

　　当时的预测是到6月份，如今还没到5月份，南宁的楼市已经上演了打折潮。

　　首府南宁的市场尚且如此，那首府以外市郊跟县份的楼市如何呢？

　　这就是今天你明哥想要告诉你的真相，县份市场目前是绝对不能去碰的区域。

　　要是有哪家房企不信邪，非得去县份拿地，等待它的将是被市场、政策的双重暴击。

　　当前，在TOP50地产公司的投资逻辑里，普遍的共识是：一二线城市获取现金流，三四线城市赚利润。

　　因为，货地比这个指标。一二线城市货地比太低了，根本就不会有多少利润。

　　很多城市由于竞争激烈，土地价格被抬得很高，最后的货地比只有1∶1，甚至更少（比如杭州）。

　　在这些城市，拿到地不亏钱就不错了，也不指望能赚钱。

　　只有三四线城市，地价便宜，货地比高，平均都在4∶1以上。这样的城市，是可以产生大量利润的城市。

　　当前房企们都达成了共识，在一二线城市扎稳脚跟后，就开始逐步下沉去三四线城市寻找利润。

　　当大家扎堆下沉去三四线城市的时候，整个三四线城市的地价开始疯狂了。

　　▲3月以来，长三角已经拍出了14个县市的“单价地王”，土地市场热度在三四线城市被释放。资料来源｜克而瑞

　　但是，如果仔细找一下这些土地市场火爆的三四线城市，就可以发现他们的共性都是位于长三角，工商业发达，居民富裕，人口密集。

　　▲长三角区域涉及的城市有：金华、丽水、南通、台州、启东、桐庐、宁波、温州、常州、杭州、合肥、湖州、义乌，占比超过3/5。资料来源｜克而瑞

　　所以，TOP50房企们所说的投资策略，一二线城市获取现金流，三四线城市赚利润。那是有前提的，你得布局在长三角区域，这个投资策略才是靠谱的。

　　哪家房企要是敢在中西部的三四线城市这么玩，迟早得玩完。特别是像广西这样的三四线城市，风险贼大。

　　开发贷被限制

　　自从三道红线、银行限额政策出台以后，对于头部大型房企们来说，影响的主要是杠杆比例。

　　但是对于中小房企们来说，则是全方位影响了他们的资金状况，融资环境变得极度恶劣。

　　其中对于中小房企去中西部三四线城市、县份投资拿地，阻碍最大的还是开发贷被限制得越来越严，很多银行甚至不再新增开发贷业务。（房地产相关贷款主要指开发贷）

　　▲目前国有六大行的开发贷额度上限是40%，除了交通银行以外，其余银行都已经快要到线，尤其是建设银行。资料来源｜证券之星

　　开发贷额度占比最大的六大行都没有多少额度进行开发贷。

　　比六大行规模更小的股份行（上限27.5%）、城商行（上限22.5%）、县农信（上限17.5%）、村镇行（上限12.5%），即使他们愿意在下沉市场做房地产业务，但这么一点的额度，也很难支撑在县份的开发需求的。

　　以广西为例，三四线城市能有开发贷份额的只有城商行、县农信、村镇行这个等级，愿意去吃下沉市场的开发贷业务。

　　而这些行，本身的业务量就很小，一笔开发贷就能轻松占到整个行的10%以上的业务量了。

　　▲地产开发贷业务从2017年以来，增速逐渐下降，开发贷越来越难做，没有额度，做不了也就不会有增量，大量开发商拿不到开发贷款。资料来源｜证券之星

　　类似广西这样的中西部三四线城市，工业、产业底子薄，没有那么大的贷款需求，那就导致贷款总量低，主要业务就是给房地产贷款，而房地产贷款的资金量大，往往一笔房地产开发贷款，就把该银行至少5%~10%的额度占用了。

　　剩下的房企，只能用自有资金硬扛了。

　　经济难以支撑房价

　　广西的三大产业占比是一个很有意思的比重。

　　三大产业中农业占比常年在15%以上，那就说明最低端，最没有附加值提升的农业仍旧是广西的主要经济支柱。

　　▲农业附加值低，所以农业占GDP的比重一直很低，但是农业占比能超过10%以上，说明经济结构还是不行。资料来源｜广西统计局

　　从这广西的三大产业比重图可以看出，服务业是广西GDP增加的主要来源。

　　而服务业主要在大城市中，三四线城市的服务业实际上是很低的。

　　这也导致了就业人口降低，大量劳动人口流向发达城市寻找机会。

　　▲广西的就业岗位在持续下降，2020年疫情带来的影响很大。资料来源｜广西统计局

　　所以，从整个广西来看，大家能够感受的更深。

　　南宁楼市尚且处在不稳定的横盘期，而其他更为脆弱的三四线城市房价，怎么可能会有起色，甚至还会下跌。

　　▲从整个广西来看，居民消费价格中的几个关键领域价格都比2019年有所下跌。也就说明，大家买不动了，价格只能下调。资料来源｜广西统计局

　　购房者人数直线下降

　　把上面的统计数据，说人话就是，随着棚改货币化安置的离去，广西三四线城市前些年普涨的趋势已经过去了。

　　大部分的广西三四线城市购房群体为农民，农民的自住需求是广西三四线城市房地产去化的主要来源。

　　尤其是广西人口密集的几个三四线城市如玉林、贵港、博白、桂平、宾阳等地，这些城市基本上都是以农民自住需求，改善自身住房环境为主。这些地方是不存在投资客的。

　　去年以来疫情给这些城市的居民们带来了非常大的影响。

　　由于疫情，导致大量农民无法外出务工，外出务工的没法返乡（原地过年），整体收入水平下降。

　　地里的农作物，价格下跌，也导致当地的农民，赚不到钱，赚不到钱就没法消费。

　　随着今年信贷政策收紧，如今购房需要银行流水，而且大部分的银行需要现场查流水。

　　这对于广西三四线城市内的主要购房群体农民们来说，流水问题是一个非常大的问题，很多农民是没有银行流水的，也就没办法办理按揭贷款。

　　而广西三四线城市的城镇居民，他们大部分都是有住房居住的，需求主要是改善及投资为主，但也同样面临着，收入下降的困扰。

　　如今，随着收入下降，购买意愿降低，这也是导致整个广西的城镇、农村居民的居住消费下跌的原因。

　　综合以上所有因素，这就导致了，广西如今一些人口密集的三四线城市，虽然人口多，但是房地产市场却很惨淡的原因。

　　这也是如今整个中西部三四线城市的楼市现状。

　　写在最后

　　雪崩的时候，没有一片雪花是无辜的。

　　今年对于已经下沉去广西三四线城市的房企而言是一个非常严峻的年份。

　　开发贷受限意味着，开发资金紧张，主要的消费群体，农民没办法买房，又导致去化量降低。

　　供求两端的双重压力，会让这些房企在今年过得非常惨。

　　能撑到下半年，就已经是具备很强的生存能力了。

　　明哥预计，今年在广西县份开发房地产的房企，至少得死掉一半。大房企，更不可能再往广西的三四线城市去下沉，沉的越多，死得越快。

　　这几年广西房企的发展轨迹，基本上陨落的都是下沉去三四线太深导致的。

　　即使连碧桂园这个房企，2019年与2020年相比，获取的项目增加了10多个，但是销售金额却下降了。

　　这就足以看出，当前广西的下沉市场，连碧桂园都玩不动了。