广西一开发商资金被挪用，楼盘烂尾，建筑商讨债，房子遥遥无期

　　广西一开发商资金被挪用，楼盘烂尾，建筑商讨债，房子遥遥无期

　　案件概要

　　楼盘规划是大概有5000户，目前已经销售了大概有2000多户，因为一些债务的问题被查封了，已经取得预售的是617户，目前有2000多户没有取得预售，开发商拖欠建筑公司大概是三个多亿的建筑款，同时也被建筑公司起诉了。楼盘开发商为某集团的子公司，所销售的2000多套购房款也都被集团总部转移了。

　　业主想要了解一下，现在资金链断裂了，工地停工，一期的业主约定的交房时间是今年的年底12月30号，二期是明年的21年的3月份，停工已久不能按时进行交房，这个楼盘19年还是他们当地的一个销售冠军，卖得很好，资金一点都没有问题，只不过是因为这个钱被总部挪走了，没有钱结给建筑公司，然后面临着烂尾。

　　目前有维权的业户业主大概有200多户，业主的主要诉求第一个就是复工，开发商目前还没有进行破产的申请，且还有2000多套没有取得预售许可证，销售的房源资产被查封的账号上有1600多万已经取得预售证，还未销售的房屋被查封的有600多套，想通过行政诉讼的方式给政府进行一个施压，然后尽快复工把房屋进行交付。

　　第二个想要了解一下，如果开发商申请破产的情况下，业主通过什么样的方法能够确保自身的一个利益？目前已知道的申请轮番查封的一个情况有三家。在这种情况下，如果开发商申请破产的话，业主是否马上要去申请保全，保障自身利益。

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　　李晓宁律师：

　　我们来看一下传统的维权方式，在传统的民事诉讼当中呢，我们认为开发商现在的话不能进行交付的话，我们一般会起诉一个退房。在退房的情况下，司法实务中是怎么样来认定的话，一般都会以一个违约的程度来结算。

　　如果你逾期交付的时间已经达到了一年以上的话，我们认为这种情况下是属于一种根本性的违约，房屋也是不能得到交付的情况下，你可以去主张退房，法院一般也会支持，但是在一般违约的情形下，它只是一年以下的话，开发商可能通过一些挪用资金或者一些建设的问题，又能把房屋进行交付的话，这种就不属于根本违约，我们也不能起诉去退。

　　第二种情况下，如果房屋不能进行交付的话，我们可以起诉继续履行合同，就是我们现在业主所要求的第一个诉讼请求就是复工的问题，复工的问题就是如何来履行谁来履行，怎么把没有建成的烂尾房的房屋继续交付的问题。

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　　李晓宁律师：传统的民事诉讼的维权所带来的后果，是很有可能会得到法院的支持，但是执行不了。所以在这种民事诉讼维权途径受限的前提之下，那么有一个类型的案子提起来是有一定的意义的，给大家再来再介绍一下，现在有一个问题是什么？

　　我们现在贷款的业主，或者是我先只付了首付款，只付了部分房款，那么这个项目最后出问题了，最后的贷款后期可能第一批的业主贷款下来了，第二批的业主贷款没有下来，或者是我付了首付款，还有贷款没还，这个项目烂尾了，我们业主面临一个什么问题，我房子拿不到每个月我还得还银行的贷款，而且我还不知道得还到什么时候才能拿到房子。

　　如果是一个全款去付款买房的业主，我们不会建议他去解除合同，因为解除合同最后的后果是什么？你能拿到胜诉的判决，可能房子也没有了，然后你的钱也拿不到，所以就是这么一个情况。但是现在如果我们有支付了前期的首付款，或者是说有贷款的这些业主，那么可能如果你想要解除的话，有考虑到我可能想宁可把我的首付款损失掉，或者是我把我的首付款通过解除之后变成一个债权，什么时候开发商有钱了我再去找开发。如果有这种打算的话，就是我们刚才说的适用情形，你只是付了部分的首付款，那么现在的情况之下是贷款没下来或者是已经下来贷款的这部分的业主，我想合法的去停掉贷款，那么你就得及早的提起解除合同之诉。

　　为什么要及早提起？因为在这之前开发商还欠别人的钱，通俗的讲就如果我给他解除掉，我只付了首付款这么一个合同之后，开发商就剩下退还我的首付款，他们一个债权的义务，那么根据法律的规定，其实会对工程款还有抵押贷款，有一个优先的支付，优先受偿的权利的，比如说现在这个项目烂尾了，那么开发商他既欠着银行的钱，也欠着承建商的工程款，那么在他已经被承建商起诉了，也欠了相关银行的钱的背景之下，这两家的债主已经到了法院申请执行的环节，那么如果我们一旦有这样的消息之后，就要尽快的去起诉解除合同，我们得经过法院确认的债权，对于工程款，对于抵押贷款里头的抵押债权，银行的抵押债权有一个优先支付的权利，通俗的讲，我们的开发商欠承建商的钱也欠着银行的钱，如果你想去退房，但是在人家的承建商以及银行去拍卖掉开发商现有财产的情况之下，你哪怕解除了合同也没有任何的意义，所以对于这一部分的业主你要考虑，如果提前能找到开发商的财产线索，那么要尽早的进入到拍卖的程序里头，争取一个在拍卖过程中的优先权利的话，你就得尽早的提起诉讼，尽早的解除掉合同。

　　但现在我们有一个问题是什么？我们现在违约还在一年以内，一年以内它不构成一个根本违约，这个时候你去起诉法院还暂时不支持。那么原则上我们得等到一年之后。分为两种情形，根本违约的情况出现，我们现在楼盘已经建了一半了，虽然它已经停工，但是它有一般投入的情况之下，可能法院还会要求你等一年之后再去起诉，如果我们这个楼盘是连地基都没有建的，那么根本违约的情形从现在预判就可以出现，那么这个时候去起诉法院才会支持，所以我们在传统的民事维权案件里头，除非你是贷款的，你想合法的解除掉贷款的债权义务，那么你可以去走一个解除合同，否则你轻易的走一个传统的民事维权道路的话是会很被动的。

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　　李晓宁律师：我们来看一下在破产的过程当中，如果我的债权到了破产当中或者到了执行程序当中，房屋被查封的情况下，怎么来保证我的权益？

　　一般情况下，在一个买卖合同的订立的过程当中，我们跟开发商所签订买卖合同，他一开始只不过是一个债权，等你在做了网签或者交付的时候，你才会有一个类似于准业主物权的这样的一个权利出现，你实际办了不动产权证之后才是我们物权确认的一个时间。

　　对于这样的一个时点的话，在我们执行程序或者是破产程序当中，我们没有获得这样的一个不动产权证的话，我们该怎么来认定自己的权益？

　　首先我们来看第一种情形就是在查封里面，在执行程序里边，如果我们的房屋被拍卖了，像现在有600多户的房屋的情况下，我们来怎么来保障自己的业主物权？它要符合三个条件，第一个条件就是我们所签订的抵押合同抵押前签订了，就是在开发商在我们房子设定抵押之前，我们已经跟开发商签订了这样的一个有效的买卖合同。

　　通俗一点来讲就是说我签合同的时候，开发商并没有把这套房作为抵押，我签了合同之后他又进行抵押的这种情形。

　　第二种情形就是我买这套房它是用于居住的而非投资用房，我们所保证的这样的权利就是属于住宅类的，才会予以保障。那么你作为商业投资的情况下，你在执行程序中或会变为一个一般债权情形出现，我买房的目的就是为了居住的情况下，而且我在同区域内只有一套房的情况下，我就可能会获得一定权利的基础。

　　第三个的话我已经全款支付了我的房款，或者我只付了一部分情况之下，我愿意把剩余的房款支付给债权人，满足了以上三个条件的情况下，可以认定我们有一个准业主物权这样的一个权利，可以规避掉我们在执行程序当中案外人申请查封这样的一个情形。他所申请的程序就是我们提到的执行异议的程序，这是我们讲到的在查封里面的问题。

　　第二看一下破产的问题，破产的话，如果开发商一旦申请破产的话，我们也要参考一下准业主物权。在进入破产程序当中，如果我们的物权，我们的房屋没有被认定为准业主物权的话，那将会被视为一般的债权来对待，那就会面临的破产清算等等一些问题。

　　在破产程序当中，我们如何来认定这个条件，它是否满足准业主物权有两个标准，第一个标准就是是否办理网签，只要你的房屋办理了网签，那么你就会有认定为准业主物权的基础。

　　此外法院也会综合去考虑你房屋价款支付的比例，你的房屋是否是用于投资，你的房屋是否直接居住占有等综合因素去考虑。网签之后的房屋是否能认定为准业主物权，但是在实物当中我们最全面的一个主要因素还是你是否办理了网签，这是属于决定性因素的，他相应的申请程序就是我业主在开发商破产的时候，他所申请的程序是准业主物权的登记，而非一般债权的登记，也就是在清算债权的时候，你做一个业主股权登记就可以了。

　　开发商还欠了什么？欠了承建商的钱，欠了银行的钱，有可能他还破产，那么他所欠钱的这些债权人，希望所有登记在开发商名下的房子最好都是他的可供执行财产。我们业主就认为他已经卖给我的房子，只是最后没有交给我，没有办证。但是他卖的是期房，他收的是我全部的购房款，卖给我的房子当然就不能被执行被拍卖或者在破产的时候被清算，所以它引起的权利冲突就是因为我们买的是期房，我们从买房到收到房到办证有一个时间周期就导致了一部分还登记在开发商名下的房产，那么在他的债权冲突的时候，到底应不应该被作为他的财产执行的问题。

　　那么我们法律规定了，当你在执行程序里头符合这三个条件的时候，你可以把你买的这套房从被查封的财产里头剔除出去，不作为开发商的财产进行执行。就是说如果发生权利冲突，在执行环节里头法律规定了，你同时符合这三个条件的话，你可以申请要求法院提出执行异议，把你的这套房产从执行财产里头剔除出去。

　　在破产环节里头，如果有网签的话，你也可以在破产程序里头申请确认你的业主物权。这里头有一个很重要的权力，就叫业主物权和债权，那么到底在破产程序里头我们应该怎么申请？可能有的开发商或者是有的人会忽悠我们去申请一个债权，债权的后果是什么？资不抵债，那么根据开发商剩余的资产进行按顺序的清偿，一般轮到你的时候可能没有多少钱，甚至到你顺序的时候连钱都没有了，即使有的话肯定也是资不抵债，100万，最后能给你清偿10万就不错了，所以我们给业主的建议是什么？

　　在破产程序里头，我们要尽量争取申请登记为业主物权，而不是债权，业主物权的话就要求我们有网签，如果没有网签的话，就是刚才说的综合考虑以下的因素，那么我们看到在案情介绍的时候，我们业主还问，如果开发商申请破产了，我能不能现在就做一些保全财产的措施，现在我要给你这个答复是不可以，因为现在根据合同的规定，我们有的是房屋交付的请求权，而不是直接确认的债权，那么我们只有在明确可以支付的债权数额的前提之下，才可以申请保全。

　　是什么概念？根据合同的规定，现在开发商没有给付我金钱的义务，他只有交付房屋的义务，只有等我说你开发商你烂尾了，没有办法把房子交给我，那好我要求退房，把我的房屋交付请求权转变成退房之后具体的退房金额以及违约金，比如说现在我就是不要这套房子了，我申请法院解除合同，法院支持了，最后法院认为他连购房款还有违约金应该退给我200万，那么只有等200万确定数额的债权出现了之后，我才可以去申请保全，当然在诉讼也可以保全，但是你必须得提起解除合同之诉。

　　如果说你现在又想要房子，那么我又想去保全开发商的财产，在诉讼上是做不到的，但是如果说我们的违约金比较高的话，打个比方说我们现在所有的业主起诉他逾期交房的违约金达到了800万1000万，甚至是5000万，数额比较高，这个时候我发现他有可供执行的财产，那么有了违约金的支付判决，具体违约金数额的判决结果，我们可以去申请对他的财产进行保全，但是现在如果我们不去解除合同，也不去起诉一个具体数额的违约金的话，我们是不能直接进入到保全程序的，这里要给大家做一个介绍。

　　广西一开发商资金被挪用，楼盘烂尾，建筑商讨债，房子遥遥无期

　　在维权思路上，我们希望业主做一个转变，就是从原来的民事诉讼通过向项目的合法性审查，去寻找一些开发商和政府的违法点做一个转变。那么我们在寻找开发商和政府违法点的时候，可以提起相应的行政诉讼，这是我们在维权方面上给大家做的一个思想的转变。

　　李晓宁律师：这样做的目的是什么？就是把开发商现在做的一个投资失败的民事追责行为转变为一个政府可以进行行政监管的不利行为的这样一个追责行为。

　　从原来的民事关系就会转为行政关系，我们也会把从政府原来只是一个居中调解的第三方这样一个角色，把他变为一个因监管不力需要承担责任的这样一个责任主体，也就是说以前你政府只不过就是一个调解的这样的一个角色出现，现在的话通过我对于你合法性的审查，我可以追究你政府这样的一个相关刑事责任，这是我们思想转变带来的一个最大的目的。

　　它同时也会起到另外一个效果，就是如何去推动我们跟开发商也好，政府之间的谈判这样一个进程，它也体现在两个方面，第一个的话，如果开发商可以挪出资金来继续施工的话，我们就可以把这样的一个压力从政府的转向到开发商，因为现在的话所有的资金都是总部挪走了，在总部把3亿多售房款挪走的情况下，是否可以通过政府质押的情况，让总部把资金重新挪回来，用于开发商项目的建设，这是我们谈判的一个目的。

　　另外的话如果引进了新的第三方来进行建设的话，要考虑两个问题，对于这种未开发的土地或未售的楼盘，它所体现的商业价值是否有新的开发商愿意来承受这样的一个剩余的商业价值，剩余的商业价值如果有新的开发商进来的话，他所要做的任务是我来清偿你之前的开发商已经有了债权债务，累计起来大概有10多亿，我现在开发商进来的话，我第一个是要清查你原来的债务，还是说用你的剩余价值满足开发商的盈利目的，我们在转变思维的过程当中，如果有谈判的话，大家需要注意的两个点首先要解决的，如果你要是有这样的一个能力去把政府的压力转向与开发商的话，在谈判的过程中一定要明确我的剩余价值是用于新进的开发商进行的盈利，还是说为了清偿你原有的开发商的债权债务，这是我们需要注意的。

　　我们转变思维，要通过这个项目的合法性审查来找到政府和开发商的违法点。这个项目其实它有一个很重要，可能政府会出现的违法点是什么？是资金监管不力。

　　那么我们开发商在取得预售许可之后，就应该开一个资金监管账号，那么他每收的一笔购房款都得交到资金监管账号里头去，如果说我们开发商有在资金监管账号以外去收取房款，这是第一个违法行为，那么交到资金监管账号里头还有一个拨付的审查行为，政府对他在什么时间节点，应该拨付给他多少工程款已付给承建商，我们法律是有明确的要求和规定的，也就是说开发商收到了他的购房款之后，他不是这个钱想怎么用，想怎么花就怎么花的，他怎么花。我们政府对它有一个最低底线的要求，就是你按照我对资金监管的要求，确保你收到的购房款可以把房子盖起来，但现在房子烂尾了，他的购房款被总部挪走了，那么我们就推论政府在资金监管上是有不利的。那么有做的不到位的地方，如果说我们通过整个项目的合法性审查，发现政府还有其他的违法点，我们能不能通过给政府追责的这种方式，促使我们整个事情的谈判往对我业主有利的方向去发展。那么未来我们在业主谈判里头有两个谈判方向，要么就是你开发商继续筹钱把项目建起来，要么就是引进第三方。

　　所以说我们为什么在这个过程中要找政府的问题，光找开发商已经没有用了，他的钱早就挪走了，就是个烂摊子，又是一个独立承担法律责任的项目，公司承担有限责任的，项目公司又没有钱，所以这个时候我们是不是追政府，你政府做的不对的地方，好，现在你来处理我们烂尾楼的事件，你不是一个居间的调解者，你是在这里监管不力的当事人，如果说我们能够通过给政府施加压力的方式，把压力再传导到开发商，以及我们在给政府施加压力的时候，使得整个谈判的进程，可能出现的方案，都是对我们业主有利的方向来进行的话，整个结果就会不一样。

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