宁波楼市最严调控4.16新政解读（一）圈圈的艺术

　　周五晚间市政府某会议室灯火通明，市场传言10点准时出新政。果不其然，狼真来了，新政在五城市约谈后姗姗来迟，原因我已经在昨天头条说明，总体来说新政果然出自高手，精心设计，诚意满满，市场将迎来严峻考验。关于新政的解读，想做几点个人的分析解读，仅供大家参考谈论，首先第一篇当然是印象最深的圈圈。

　　宁波的限购圈始于2017年调控，这是全国楼市调控的新发明，如今已经从一环发展到了三环，从四四方方变成了带有某种动物象形的艺术图，有人说乌龟，有人说兔子，我感觉像极了向着杭母方向的大公鸡。

　　关注头条半颜面具分享刚需楼市观点

　　可以看出这4年，楼市热点在宁波不断全面开花，城市版图也不断扩大，楼市也见证了这几年宁波的飞速发展（郑省长在职期间）。

　　1、限购范围前所未有

　　此次限购区域调整，由原来的约240平方公里扩大到现在约990平方公里，整个限购面积整整扩大了3倍。将近期宁波商品房、二手房热点板块基本纳入了限购区域，同时还将奉化区方桥街道所辖区域纳入限售区域。

　　一定程度上显示了调控的决心，重新定义了宁波城市核心区框架。本次画圈后，再无扩圈可能。如果楼市不降温，下次就是全域限购（绝招）。

　　2、超预期：方桥(奉化)、慈城、东钱湖最意外

　　原本预计以绕城高速为界，没想把方桥、慈城、东钱湖也划了进去，正如政策说明的，限购圈调控的对象是市场热点。

　　众所周知，奉化是近几年调控政策的特殊地段，每次调控往往独善其身，也是拉低全市商品房成交均价的主要功臣。这次把方桥划进，应该是对近期某开发商以1.7万不惜成本拿下方桥地块（哭晕在厕所）所作的回应，方桥将面临限购圈的降维打击。

　　对于奉化其他区域如江口街道的中交未来城、奉化主城区及金海路的奉甬新城将更多地承接外溢投资需求。但不意味着这些区域迎来暴涨，因为圈内房产核查扩大六区，房票更加珍惜，部分对冲了利好。圈外这些板块应该更加关注本地、价格外溢刚需、以及圈内2套的投资者。而慈城、东钱湖近期销售平淡，也划进限购圈，确实意外，所以从艺术的角度看，长个头和2只腿，或许才是完整的象形图吧。

　　3、漏网之鱼：北仑笑晕

　　北仑主城意外成为本次调控的漏网之鱼，难道其游走在宁波楼市之外吗？尤其是去年底以来，北仑土拍、楼市已经经历了不少涨幅，某楼盘已经挂出4万的房源，直逼号称宇宙中心东部新城，其中原因不免让人琢磨。对于北仑中介来说，整夜都是高潮的，奔走在街道。

　　但是别忘了，房住不炒，物极必反，小心单独伺候。

　　总结，限购圈的扩大对原核心区影响并不大，对于新增扩圈区域利空较大，短期内失去圈内外溢投资需求，市场调整或滞涨在所难免。长期来看虽然房票资源枯竭，但是随着城市发展，这些个别区域也可能逐步恢复，走出独立市场。这也符合调控的初衷，符合楼市发展的逻辑。

　　还是那句话，通货膨胀的恐慌不消除，土地财政的依赖度没有减轻，楼市远期向上的基础就还在。刚需早上车，这句话永远不假。