行业经历结构分化 地产商愈发强调修炼内功

　　2020年是地产行业的转折性年份，作用于融资端的“三条红线”几乎改变房地产行业以往运行模式。2021年，调控继续深入，央行下发有关房地产贷款集中度的管理要求，同时，各地严查经营贷流向，从市场端抑制资金大量涌向楼市，遏制房地产泡沫化。

　　而在经济学家、如是金融研究院院长管清友看来，这次的转折点来得更早一些。“2016年7月份那一次中央政治局的会议明确提出要抑制资产泡沫，2017年开始从金融机构的管理上入手，业界将之称作‘强监管’。”他说。

　　结构调整阵痛

　　近日，管清友在由腾讯房产主办的中国智慧地产(第八届)高峰论坛上表示，“三条红线”及房地产贷款集中度的管理，核心要点还是“去金融化”，防范资产泡沫化的巨大风险。

　　在此大背景之下，房地产行业如诸多实体行业一样，正在经历“结构调整阵痛期”，即产业链从高速增长转向高质量发展的过程中产生结构性变化，对产业链的不同环节造成剧烈影响。目前，房地产行业正从背着银行搞发展的金融化模式逐渐过渡到制造业的发展模式，而房地产开发企业也正从开发人向手艺人转化。

　　对此，当代置业高级副总裁韩飞宇也在论坛上表示，此后地产行业将会面对严酷的市场环境，行业整体的规模将会控制在相对固定的范围之内，市场容量有限将催生低杠杆和低容错率，在此情况之下，地产商需修炼内功，提升产品质量。

　　与此同时，韩飞宇提及一点，虽然目前地产行业在拉动GDP上发挥了极大作用，但在建造房屋的过程中，建筑的能耗、重复建设产生的浪费，占到整体份额的近三分之一，企业如何利用先进技术尽可能减少浪费也将是相当重要的课题。“从长远的角度来看，它会给大家带来增值性的东西。”他说。

　　从“住得开”到“住得好”

　　数据显示，目前中国人均建筑面积为37平方米，基本与国际水平持平。但与此同时，中国人均住房使用面积则为20余平方米。“我们已经住得开了，但是住得不够好。”管清友说。他同时表示，目前“房住不炒”在一系列调控之下已经取得相当大的进展，但目前的房地产调控方式，仍有提升空间。

　　管清友说，官方此前提出“解决大城市住房问题”应该遵循基本思路：政府的归政府，市场的归市场。不少学者同样持类似观点。具体来说，则是厘清保障房和商品房之间的关系。

　　“定义为保障房就应该封闭循环，定义为商品房就应该可以上市；保障房土地应该划拨，政府出钱盖房，商品房则应该遵循土地出让的方式，由开发商负责建筑。”有学者表示。但其同样承认，此为相对理想的情况。出于多维度的现实原因，“政府的归政府，市场的归市场”目前难以达到。

　　提及房地产行业的发展前景，管清友则表示，长期来看，城市化的继续推进及真实城镇化和名义城镇化之间的巨大差距，仍旧可以为房地产行业的发展提供巨大动能。

（文章来源：贝果财经）